Quel est le prix au m² dans le Val-de-Marne en 2025 ?
En janvier 2025, le prix moyen au mètre carré dans le Val-de-Marne s'établit à 5 500 € pour un appartement et 5 800 € pour une maison. Le département présente de fortes disparités : de 3 200 €/m² à Villeneuve-Saint-Georges à plus de 9 500 €/m² à Saint-Mandé.
Les communes des bords de Marne (Vincennes, Saint-Mandé, Nogent, Saint-Maur) résistent bien à la correction (-1 à -2%) grâce à leur cadre de vie exceptionnel, tandis que le secteur Orly subit une baisse plus marquée (-3 à -4%).
📊 Données clés du marché du Val-de-Marne
Les meulières : patrimoine prisé du 94
Les maisons en pierre meulière, typiques des bords de Marne, bénéficient d'une prime de 20-30% par rapport aux pavillons standards. Leur charme architectural du début XXe et leur rareté les rendent très recherchées des familles aisées.
Prix m² par ville dans le Val-de-Marne
| Ville (94) | Prix m² Appart. | Prix m² Maison | Tendance | Délai |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Mandé 🌳 PREMIUM | 9 500 € | 11 000 € | -1% | 60 j |
| Vincennes 🌳 PREMIUM | 9 000 € | 10 500 € | -1.2% | 62 j |
| Charenton-le-Pont | 8 200 € | 9 500 € | -1.5% | 65 j |
| Saint-Maurice | 7 500 € | 8 500 € | -1.5% | 68 j |
| Nogent-sur-Marne | 6 800 € | 8 500 € | -1.5% | 68 j |
| Joinville-le-Pont | 6 800 € | 8 000 € | -1.8% | 70 j |
| Saint-Maur-des-Fossés | 6 500 € | 8 000 € | -1.5% | 70 j |
| Gentilly | 6 200 € | 7 200 € | -2% | 68 j |
| Le Perreux-sur-Marne | 6 200 € | 7 500 € | -1.8% | 72 j |
| Bry-sur-Marne | 6 000 € | 7 200 € | -2% | 75 j |
| Cachan | 5 900 € | 7 000 € | -2% | 70 j |
| Fontenay-sous-Bois | 5 800 € | 7 000 € | -2% | 72 j |
| Maisons-Alfort | 5 500 € | 6 500 € | -2% | 72 j |
| Villejuif | 5 200 € | 6 200 € | -2.5% | 75 j |
| Ivry-sur-Seine | 5 200 € | 6 000 € | -3% | 75 j |
| Alfortville | 4 800 € | 5 600 € | -2.5% | 75 j |
| Champigny-sur-Marne | 4 600 € | 5 500 € | -2.5% | 78 j |
| Vitry-sur-Seine | 4 400 € | 5 200 € | -3.5% | 80 j |
| Créteil | 4 200 € | 5 000 € | -3% | 78 j |
| Choisy-le-Roi | 4 000 € | 4 800 € | -3% | 82 j |
| Orly | 3 800 € | 4 500 € | -3.5% | 88 j |
| Villeneuve-Saint-Georges | 3 200 € | 3 800 € | -4% | 95 j |
🌳 Bois de Vincennes : 995 ha au cœur du 94
Le plus grand parc parisien valorise toutes les communes de l'ouest du département. L'accès direct au Bois constitue un argument de vente majeur pour Vincennes, Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois et Charenton.
Les secteurs les plus recherchés dans le 94
Le Val-de-Marne se divise en cinq grandes zones aux caractéristiques et prix très différents. Des bords de Marne ultra-prisés aux opportunités du secteur Orly, chaque secteur répond à des profils d'acheteurs distincts.
Bords de Marne Ouest (Premium)
Secteur le plus prisé, prolongement naturel de Paris 12e. Bois de Vincennes, guinguettes, meulières. Cadre de vie exceptionnel.
Val de Bièvre / Sud-Ouest
Communes résidentielles bien desservies (RER B, métro 7). GPE ligne 15 à Villejuif. Proximité Paris 13e/14e.
Confluence Seine-Marne
Cœur administratif autour de Créteil (préfecture). Université UPEC, CHU Henri Mondor, Lac de Créteil. Mix urbain diversifié.
Grand Orly / Sud
Pôle économique (Orly, MIN Rungis). Prix accessibles mais nuisances aériennes. Projets urbains majeurs à Ivry et Vitry.
Plateau Briard / Sud-Est
Secteur verdoyant et calme, ambiance semi-rurale. Maisons avec jardin, prix très accessibles. Idéal télétravail.
Impact du Grand Paris Express sur l'immobilier du 94
Le Val-de-Marne bénéficie pleinement du Grand Paris Express. La ligne 15 Sud (Villejuif, Vitry, Créteil) ouvre progressivement en 2025-2026. La ligne 15 Est (Champigny, Nogent) arrivera en 2030.
🚇 Grand Paris Express : les gares dans le 94
Grand Paris Express - Ligne 15 Sud
Métro automatique reliant Pont de Sèvres à Noisy-Champs. 4 gares dans le 94 en service progressif dès fin 2025. Transformation majeure de Vitry et Créteil.
Grand Paris Express - Ligne 15 Est
Tronçon est de l'anneau, désenclavement des bords de Marne est. Connexion Saint-Denis Pleyel - Champigny - Noisy-Champs.
Prolongement Métro 1 - Val de Fontenay
Extension du métro 1 depuis Château de Vincennes jusqu'au futur hub Val de Fontenay (RER A/E + GPE).
ZAC Ivry Confluences
Vaste renouvellement urbain sur 50 ha : 5 000 logements, 100 000 m² de bureaux, équipements. Transformation complète d'Ivry.
Investir dans le Val-de-Marne : où et comment ?
Le Val-de-Marne offre un excellent équilibre rentabilité/sécurité avec des rendements de 4 à 6%. La tension locative est forte près de Paris et autour de l'UPEC (40 000 étudiants). Le GPE crée des opportunités de plus-value.
Investissement rentabilité
Créteil
5-6%T2-T3 proche métro 8 ou future gare GPE. 40 000 étudiants UPEC, personnels CHU Henri Mondor.
Vitry-sur-Seine
5-6%T2-T3 proche future gare GPE (Vitry Centre) ou tram T9. Projet Les Ardoines, data centers.
Ivry-sur-Seine
5-5.5%T2 proche métro 7 ou RER C. Gentrification avec ZAC Confluences. Proximité Paris 13e.
Alfortville
4.5-5.5%T2 proche RER D ou centre-ville. Prix contenus, rénovation urbaine en cours.
Investissement patrimonial
Saint-Mandé
3-3.5%Appartements de standing, proximité Bois de Vincennes. Métro 1, cadre prestigieux.
Vincennes
3-3.5%Appartements de charme, meulières. Château, métro 1, RER A, commerces de luxe.
Saint-Maur-des-Fossés
3.5-4%Maisons bords de Marne, îles, cadre exceptionnel. RER A, village urbain.
Nogent-sur-Marne
3.5-4%Meulières, vue sur Marne. Guinguettes historiques, RER A, future GPE ligne 15 Est.
Loyers moyens dans le 94
Studio
700 €/mois en moyenne
T2
950 €/mois en moyenne
T3
1 250 €/mois en moyenne
Maison
2 000 €/mois en moyenne
Vivre dans le Val-de-Marne : qualité de vie exceptionnelle
Le Val-de-Marne est le département le plus boisé de la petite couronne. Entre le Bois de Vincennes (995 ha), les bords de Marne aménagés et le Lac de Créteil, le 94 offre un cadre de vie unique à proximité de Paris.
Espaces verts exceptionnels
Bois de Vincennes (995 ha), Lac de Créteil, Bords de Marne, Roseraie de L'Haÿ-les-Roses.
Pôle universitaire
UPEC (40 000 étudiants), École vétérinaire de Maisons-Alfort, grandes écoles.
Excellence médicale
CHU Henri Mondor, Institut Gustave Roussy (oncologie mondiale), Hôpital Bicêtre.
Culture & loisirs
Château de Vincennes, MAC VAL, Guinguettes, Foire du Trône, Parc Floral.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 94
Le prix moyen au m² dans le Val-de-Marne est de 5 500 € pour un appartement et 5 800 € pour une maison en janvier 2025. Ces moyennes cachent de fortes disparités : de 3 200 €/m² à Villeneuve-Saint-Georges à plus de 9 500 €/m² à Saint-Mandé.
Les communes les plus chères sont Saint-Mandé (9 500 €/m²), Vincennes (9 000 €/m²), Charenton-le-Pont (8 200 €/m²), Saint-Maurice (7 500 €/m²) et Nogent-sur-Marne (6 800 €/m²). Ces communes bénéficient du Bois de Vincennes et des bords de Marne.
Oui, le Val-de-Marne offre un excellent potentiel d'investissement avec des rendements de 4 à 6%. La ligne 15 du Grand Paris Express crée des opportunités de plus-value. La tension locative est forte près de Paris et autour de l'UPEC (40 000 étudiants).
La ligne 15 Sud (2025-2026) dessert Villejuif, Vitry et Créteil avec un impact estimé de +10-18%. La ligne 15 Est (2030) concernera Champigny, Bry, Nogent et Fontenay (+12-20%). Le prolongement du métro 1 à Val de Fontenay renforcera l'attractivité (+15-20%).
Les communes les plus accessibles sont Villeneuve-Saint-Georges (3 200 €/m²), Valenton (3 400 €/m²), Orly (3 800 €/m²) et Choisy-le-Roi (4 000 €/m²). Attention aux nuisances aériennes dans le secteur Orly.