Quel est le prix au m² à Paris en 2025 ?
En janvier 2025, le prix moyen à Paris repasse sous la barre symbolique des 10 000 €, s'établissant autour de 9 400 €/m². Cette correction (-4% en un an) touche particulièrement les grandes surfaces familiales, impactées par la hausse des taux.
Les écarts restent abyssaux : de 7 500 €/m² dans certains quartiers du 19e à plus de 16 000 €/m² dans le 6e arrondissement ou le Triangle d'Or.
Le défi du DPE dans l'ancien
Le parc haussmannien, magnifique mais mal isolé, est de plein fouet touché par les nouvelles normes énergétiques. Les passoires thermiques (F/G) subissent une décote de 5 à 10% à Paris, un phénomène nouveau sur ce marché de pénurie.
Prix m² par arrondissement (Appartements)
| Arrondissement | Prix m² Moyen | Fourchette | Tendance | Quartiers Clés |
|---|---|---|---|---|
| 6e Arr. LUXE | 14 500 € | 12k - 18k € | 0% | St-Germain, Odéon |
| 7e Arr. PRESTIGE | 13 800 € | 11k - 17k € | -1% | Gros Caillou, Invalides |
| 4e Arr. (Marais) | 13 000 € | 11k - 16k € | 0% | St-Gervais, Îles |
| 1er Arr. | 12 800 € | 10k - 15k € | -1% | Louvre, Vendôme |
| 5e Arr. | 12 200 € | 10k - 14k € | -2% | Sorbonne, Panthéon |
| 8e Arr. | 11 500 € | 9k - 15k € | -2% | Champs-Élysées, Europe |
| 2e Arr. | 11 200 € | 9k - 13k € | -2% | Sentier, Bourse |
| 3e Arr. | 11 800 € | 10k - 14k € | -1% | Temple, Archives |
| 9e Arr. | 10 500 € | 9k - 12k € | -3% | Opéra, Pigalle |
| 16e Arr. | 10 800 € | 9k - 13k € | -3% | Auteuil, Muette |
| 17e Arr. | 10 200 € | 8.5k - 12k € | -3% | Batignolles, Ternes |
| 11e Arr. | 9 800 € | 8.5k - 11k € | -3% | Oberkampf, Bastille |
| 14e Arr. | 9 500 € | 8k - 11k € | -4% | Montsouris, Alésia |
| 15e Arr. | 9 600 € | 8.5k - 11k € | -4% | Convention, Javel |
| 10e Arr. | 9 200 € | 8k - 10.5k € | -4% | Canal St-Martin |
| 18e Arr. | 8 800 € | 7.5k - 11k € | -5% | Montmartre, Abbesses |
| 13e Arr. | 8 600 € | 7.5k - 10k € | -4% | Butte-aux-Cailles |
| 20e Arr. | 8 400 € | 7k - 9.5k € | -5% | Père Lachaise |
| 19e Arr. | 8 100 € | 6.5k - 9.5k € | -6% | Buttes-Chaumont |
| 12e Arr. | 9 400 € | 8k - 11k € | -3% | Nation, Bercy |
Les 5 visages de Paris décryptés
Centre Historique (1er-4e)
Le cœur battant. Marais, Îles, Louvre. Marché de pénurie, très prisé des étrangers et pour les pieds-à-terre. Valeur sûre.
Ouest Traditionnel (8, 16, 17)
L'élégance haussmannienne. Avenues larges, calme, familles aisées. Le 16e souffre un peu mais reste une référence bourgeoise.
Rive Gauche (5, 6, 7, 14, 15)
Du prestige intellectuel (5e/6e) aux quartiers familiaux (15e). Esprit village, parcs (Luxembourg, Montsouris) et excellentes écoles.
Nord-Est Branché (10, 11, 19, 20)
L'âme populaire et festive. Canal St-Martin, Belleville. Forte gentrification, prix plus accessibles, population jeune.
Quartiers Renouvelés (12, 13, 18)
Zones en transformation : Paris Rive Gauche (13e), Batignolles (17e), Chapelle (18e). Immobilier plus récent, normes modernes.
Transports & Projets : Paris se transforme
Paris prépare l'avenir avec la réduction de la place de la voiture, la végétalisation massive et l'arrivée du Grand Paris Express aux portes de la ville.
JO 2024 & Héritage
Transformation majeure du nord parisien (Porte de la Chapelle, Saint-Denis). Nouveaux équipements sportifs et rénovation urbaine accélérée.
Végétalisation & Climat
Création de forêts urbaines (Place de Catalogne, Charonne), rues aux écoles. Objectif : rafraîchir la ville et améliorer le cadre de vie.
Rénovation Gare du Nord
Modernisation du premier hub ferroviaire d'Europe. Amélioration des flux et de la sécurité pour accompagner les JO et le GPE.
Investir à Paris : Stratégies 2025
Investir à Paris reste un placement patrimonial de premier ordre ("la pierre or"), mais la rentabilité locative pure est faible (3-4%). L'encadrement des loyers impose une stratégie fine.
Les profils d'investissement
Rendement Locatif
4-4.5%Ciblez les petites surfaces (studios/T2) dans le 18e, 19e ou 20e. Quartiers populaires mais forte demande locative jeune.
Valeur Refuge
2.5-3%Beaux quartiers (6e, 7e, Marais). Rentabilité faible mais sécurité du capital maximale. Patrimoine liquide et prestigieux.
Colocation / Meublé
4-5%Grands appartements dans le 13e ou 12e (proche écoles/gares). Attention à la réglementation stricte sur le meublé touristique (Airbnb).
Défiscalisation (Denormandie)
VariableRénovation de passoires thermiques (DPE F/G). Travaux déductibles ou régimes spécifiques. Nécessite une expertise technique.
Loyers moyens (Encadrés)
Studio (20m²)
800 - 1 000 €/mois
T2 (40m²)
1 400 - 1 700 €/mois
T3 (65m²)
2 100 - 2 500 €/mois
Encadrement
Loyer de référence majoré à respecter impérativement.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Paris
Le prix moyen s'établit autour de 9 400 €/m² en ce début 2025, confirmant une baisse d'environ 4% sur un an. C'est le moment pour les acheteurs de négocier, surtout sur les biens avec défauts.
Le 6e arrondissement (Saint-Germain-des-Prés, Odéon) reste le plus cher, dépassant souvent les 15 000 €/m². Il est suivi de près par le 7e et les quartiers centraux (1er, 4e).
Oui, mais la stratégie a changé. On n'investit plus à Paris pour le rendement pur (souvent < 3% net), mais pour la sécurité patrimoniale. Paris reste une capitale mondiale où la demande locative est structurellement supérieure à l'offre.
Un impact majeur. Beaucoup d'immeubles anciens sont classés F ou G. Les acheteurs négocient le prix des travaux d'isolation (souvent complexes en copropriété). La décote peut atteindre 10% par rapport à un bien classé D.