Quel est le prix au m² dans les Hauts-de-Seine en 2025 ?
En janvier 2025, le prix moyen au mètre carré dans les Hauts-de-Seine s'établit à 6 890 € pour un appartement et 7 850 € pour une maison. Le département reste de loin le plus cher de la petite couronne, avec des écarts considérables entre communes.
La correction des prix de -3,5% observée en 2024 est plus marquée sur les biens anciens énergivores (DPE F/G : jusqu'à -20%), tandis que les communes premium comme Neuilly ou Levallois résistent bien (-2% seulement).
📊 Données clés du marché des Hauts-de-Seine
Le département le plus riche de France
Avec 42% de cadres (record national), un revenu médian de 32 500€ et le taux de chômage le plus bas d'Île-de-France (6,2%), les Hauts-de-Seine concentrent la population la plus aisée de la petite couronne.
Prix m² par ville dans les Hauts-de-Seine
| Ville (92) | Prix m² Appart. | Prix m² Maison | Tendance | Délai |
|---|---|---|---|---|
| Neuilly-sur-Seine 👑 PREMIUM | 11 200 € | 13 000 € | -2.8% | 55 j |
| Levallois-Perret 👑 PREMIUM | 10 000 € | 11 500 € | -2.5% | 52 j |
| Boulogne-Billancourt | 8 500 € | 10 500 € | -3.2% | 58 j |
| Issy-les-Moulineaux | 8 200 € | 9 500 € | -3% | 60 j |
| Saint-Cloud | 8 000 € | 9 500 € | -2% | 68 j |
| Vanves | 8 200 € | 9 500 € | -2.5% | 61 j |
| Montrouge | 8 000 € | 9 500 € | -3% | 59 j |
| Courbevoie | 7 800 € | 9 000 € | -3.5% | 62 j |
| Sceaux | 7 500 € | 9 000 € | -2% | 70 j |
| Puteaux | 7 500 € | 8 500 € | -3.2% | 64 j |
| Suresnes | 7 200 € | 8 200 € | -2.5% | 66 j |
| Meudon | 7 000 € | 8 000 € | -2% | 70 j |
| Rueil-Malmaison | 6 800 € | 8 000 € | -2.5% | 68 j |
| Clamart | 6 000 € | 7 000 € | -2% | 72 j |
| Asnières-sur-Seine | 6 000 € | 7 200 € | -3% | 72 j |
| Châtillon | 6 000 € | 7 000 € | -1.5% | 74 j |
| Colombes | 5 500 € | 6 500 € | -2.8% | 75 j |
| Antony | 5 500 € | 6 500 € | -1.5% | 74 j |
| Nanterre | 5 200 € | 6 200 € | -3% | 70 j |
| Bagneux | 5 200 € | 6 200 € | -1% | 76 j |
| Gennevilliers | 4 800 € | 5 500 € | -2% | 85 j |
| Villeneuve-la-Garenne | 4 600 € | 5 200 € | -1.5% | 88 j |
🏙️ La Défense : 1er quartier d'affaires européen
Le quartier d'affaires de La Défense est le moteur économique du département. Avec 180 000 salariés et 3,6 millions m² de bureaux, il génère une demande locative massive et valorise toutes les communes limitrophes.
Les secteurs les plus recherchés dans le 92
Les Hauts-de-Seine se divisent en six grandes zones aux caractéristiques et prix très différents. Du triangle d'or Neuilly-Levallois aux communes plus accessibles du nord, chaque secteur répond à des profils d'acheteurs distincts.
Neuilly-sur-Seine & Levallois-Perret
Les deux communes les plus chères du 92, prolongement naturel des beaux quartiers parisiens (16e, 17e). Adresses les plus prestigieuses, excellents établissements scolaires.
Boulogne-Billancourt & Issy
Communes très prisées du sud-ouest, alliant dynamisme économique (sièges sociaux, médias) et qualité de vie. Prolongement du 15e et 16e.
La Défense & Boucle Nord
Cœur économique du département avec La Défense. Communes dynamiques mêlant bureaux et résidentiel. Idéal pour les cadres travaillant sur place.
Vallée Sud (Clamart, Meudon)
Secteur résidentiel et verdoyant entre forêts de Meudon et de Fausses-Reposes. Cadre de vie privilégié, plus abordable.
Saint-Cloud, Garches, Marnes
Secteur ultra-résidentiel et verdoyant, parmi les plus chers pour les maisons. Grandes propriétés, vue sur Paris.
Antony, Sceaux, Bagneux
Sud du département, communes résidentielles bénéficiant du RER B et du parc de Sceaux. Bon compromis qualité/prix.
Impact du Grand Paris Express sur l'immobilier du 92
La ligne 15 du Grand Paris Express va transformer le sud du département. Le tronçon sud (Issy - Bagneux - Châtillon) ouvrira en 2025-2026, suivi du tronçon ouest (Pont de Sèvres - La Défense) vers 2030.
🚇 Ligne 15 : les gares dans le 92
Grand Paris Express - Ligne 15 Sud
Métro automatique reliant Pont de Sèvres à Noisy-Champs. Gares 92 : Issy RER, Fort d'Issy/Vanves/Clamart, Châtillon-Montrouge, Bagneux.
Grand Paris Express - Ligne 15 Ouest
Prolongement vers l'ouest : Pont de Sèvres - La Défense via Rueil-Suresnes.
EOLE - Prolongement RER E
Extension du RER E vers l'ouest avec nouvelle gare à Nanterre - La Folie, puis La Défense.
Investir dans les Hauts-de-Seine : où et comment ?
Malgré des rendements bruts modestes (3-4% en moyenne), le 92 reste attractif pour les investisseurs grâce à la sécurité locative et la valorisation long terme. La tension locative est très forte sur tout le département.
Investissement rentabilité
Gennevilliers
5.5-6.5%T2-T3 proche métro ou tramway. Prix les plus bas du 92, potentiel de revalorisation avec les projets urbains NPNRU.
Nanterre
4.5-5.5%Studios et T2 proches RER A ou Université. 40 000 étudiants + salariés La Défense. Arrivée du RER E.
Bagneux / Châtillon
4-5%T2-T3 proche future ligne 15 ou métro 13. Anticipation GPE, prix inférieurs à Montrouge voisin.
Asnières-sur-Seine
4-4.5%T2-T3 quartiers proches métro 13. Quartier des Grésillons en mutation, bords de Seine attractifs.
Investissement patrimonial
Neuilly-sur-Seine
2.5-3%Appartements familiaux de standing. Expatriés, cadres dirigeants. Valeur refuge absolue.
Boulogne-Billancourt (nord)
3-3.5%T3-T4 quartiers Princes / Route de la Reine. Cadres supérieurs, familles CSP+.
Issy-les-Moulineaux
3.5-4%T2-T3 éco-quartier Fort d'Issy ou Val de Seine. Cadres tech, familles. Ligne 15 en 2025.
Sceaux
3-3.5%Appartements familiaux proche parc. Lycée Lakanal (excellence scolaire). Marché très stable.
Loyers moyens dans le 92
Studio
750 € - 950 €/mois
T2
1 050 € - 1 350 €/mois
T3
1 400 € - 1 850 €/mois
Vivre dans les Hauts-de-Seine : qualité de vie exceptionnelle
Le 92 offre un cadre de vie parmi les meilleurs d'Île-de-France. Espaces verts remarquables, établissements scolaires d'excellence, offre médicale complète. La sécurité est globalement excellente, faisant du département le plus sûr de la petite couronne.
Espaces verts exceptionnels
Parc de Saint-Cloud (460 ha), Forêt de Meudon (1100 ha), Parc de Sceaux. 52 m²/habitant.
Éducation d'excellence
Lycées Pasteur, Lakanal. Écoles internationales. Proximité grandes écoles.
Santé de qualité
Hôpitaux Ambroise Paré, Beaujon, Foch, Antoine Béclère. Cliniques haut de gamme.
Culture & loisirs
La Seine Musicale, Théâtre des Amandiers, Musée Albert Kahn. Rock en Seine.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 92
Le prix moyen au m² dans les Hauts-de-Seine est de 6 890 € pour un appartement et 7 850 € pour une maison en janvier 2025. Ces moyennes cachent de fortes disparités : de 4 600 €/m² à Villeneuve-la-Garenne à plus de 11 000 €/m² à Neuilly-sur-Seine.
Les communes les plus chères sont Neuilly-sur-Seine (11 200 €/m²), Levallois-Perret (10 000 €/m²), Boulogne-Billancourt (8 500 €/m²), Issy-les-Moulineaux (8 200 €/m²) et Saint-Cloud (8 000 €/m²).
Oui, les Hauts-de-Seine offrent une excellente sécurité d'investissement avec une tension locative très forte. Les rendements oscillent entre 3% (zones premium) et 5-6% (Gennevilliers, Nanterre). La ligne 15 crée des opportunités de plus-value.
La ligne 15 du Grand Paris Express (tronçon sud 2025-2026, ouest 2030) va revaloriser Issy, Clamart, Châtillon, Bagneux et Rueil-Suresnes. Le RER E (EOLE) améliore déjà Nanterre et La Défense.
Les communes les plus accessibles sont Villeneuve-la-Garenne (4 600 €/m²), Gennevilliers (4 800 €/m²), Nanterre (5 200 €/m²), Bagneux (5 200 €/m²) et Colombes (5 500 €/m²).