Quel est le prix au m² en Seine-Saint-Denis en 2025 ?
En janvier 2025, le prix moyen au mètre carré dans le 93 s'établit à 4 100 € pour un appartement et 3 800 € pour une maison. C'est le département le plus abordable de la petite couronne, attirant massivement les primo-accédants et les investisseurs.
On observe une forte différenciation : les villes connectées au métro (Montreuil, Pantin, Saint-Ouen) résistent bien (-1%), tandis que les secteurs plus éloignés (Sevran, Clichy-sous-Bois) subissent une correction plus marquée (-4%).
📊 Données clés du marché du 93
Transformation post-JO 2024
Le département bénéficie de l'héritage des Jeux Olympiques : le Village Olympique (Saint-Denis/Saint-Ouen) devient un éco-quartier moderne, et les infrastructures sportives et de transport pérennisent l'attractivité du territoire.
Prix m² par ville en Seine-Saint-Denis
| Ville (93) | Prix m² Appart. | Prix m² Maison | Tendance | Délai |
|---|---|---|---|---|
| Montreuil ⭐ PRISÉ | 6 500 € | 7 200 € | -1% | 60 j |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 200 € | 6 800 € | -1.5% | 65 j |
| Pantin | 5 800 € | 6 500 € | -1.5% | 62 j |
| Les Lilas | 6 300 € | 7 000 € | -1% | 58 j |
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 000 € | 6 800 € | -1% | 60 j |
| Saint-Denis | 4 300 € | 4 500 € | +2.5% | 75 j |
| Aubervilliers | 3 900 € | 4 200 € | -2% | 80 j |
| Noisy-le-Grand | 4 200 € | 4 600 € | 0% | 78 j |
| Bagnolet | 4 800 € | 5 200 € | -1.5% | 70 j |
| Romainville | 4 500 € | 4 900 € | -2% | 75 j |
| Le Raincy | 4 200 € | 5 500 € | -2% | 85 j |
| Bobigny | 3 500 € | 3 800 € | -2.5% | 82 j |
| Drancy | 3 200 € | 3 600 € | -3% | 85 j |
| Épinay-sur-Seine | 3 000 € | 3 400 € | -3% | 90 j |
| Aulnay-sous-Bois | 2 800 € | 3 200 € | -3.5% | 95 j |
| Sevran | 2 500 € | 2 900 € | -4% | 100 j |
Les secteurs clés du 93
Le département offre des visages très contrastés, entre les villes limitrophes de Paris en pleine gentrification et les zones pavillonnaires plus éloignées en attente du métro.
Plaine Saint-Denis (JO & Pleyel)
Territoire en mutation totale avec le Village Olympique et le hub Pleyel (Lignes 15/16/17). Potentiel de valorisation maximal.
Est 93 / Canal de l'Ourcq
Zone "bobo" en forte gentrification. Le "Nouveau Brooklyn". Scène culturelle dynamique, proximité immédiate de Paris (19e/20e).
Sud-Est (Montreuil / Rosny)
Secteur le plus cher et prisé. Montreuil attire massivement les Parisiens. Rosny et Noisy profitent du RER A et E.
Nord-Est & Le Raincy
Contraste entre Le Raincy (bourgeois) et les villes accessibles (Aulnay, Sevran) qui seront désenclavées par la ligne 16.
Le Grand Paris Express : Révolution pour le 93
La Seine-Saint-Denis est la grande gagnante du Grand Paris Express avec l'arrivée des lignes 15, 16 et 17 qui vont désenclaver de nombreux territoires d'ici 2030.
🚇 Projets majeurs
Ligne 16 - Le désenclavement
Reliera Saint-Denis Pleyel à Noisy-Champs en traversant tout le nord-est du département (La Courneuve, Le Bourget, Aulnay, Sevran, Clichy-Montfermeil).
Prolongement Ligne 11
Mise en service jusqu'à Rosny-Bois-Perrier. Désenclave Romainville, Montreuil-Hôpital et Rosny.
Investir en Seine-Saint-Denis
Le 93 offre les meilleurs rendements locatifs de la petite couronne. La demande est extrêmement forte (étudiants, jeunes actifs, familles) et les prix restent deux fois moins élevés qu'à Paris.
Où investir pour la rentabilité ?
Saint-Denis
5.5-7%Demande étudiante (Paris 8) et jeunes actifs (Pleyel). Effet JO et GPE garantis.
Aubervilliers
6-7%Campus Condorcet, Métro 12. Ville en pleine mutation, prix encore accessibles.
Bobigny
6-7%Préfecture, Métro 5, Hôpital Avicenne. Forte demande locative personnel soignant/admin.
Pantin
5-6%Valeur sûre. Demande locative très forte (cadres, artistes). Prix plus élevés.
Investissement patrimonial
Le Raincy
3.5-4%"Le petit Neuilly du 93". Maisons bourgeoises, clientèle aisée, RER E.
Les Lilas
4-4.5%Extension du 20e arrondissement. Quartier chic et familial, Métro 11.
Qualité de vie dans le 93
Au-delà des clichés, la Seine-Saint-Denis possède de nombreux atouts : une population jeune, une effervescence culturelle unique et de grands espaces verts.
Poumons verts
Parc de la Courneuve (400 ha), Parc de la Poudrerie, Canal de l'Ourcq.
Culture foisonnante
Basilique Saint-Denis, Philharmonie (proche), MC93, Cité du Cinéma.
Pôle Universitaire
Université Paris 8, Paris 13, Campus Condorcet (plus grand campus SHS d'Europe).
Dynamisme éco
Stade de France, Sièges sociaux (SFR, Orange, Veolia), Roissy-CDG à proximité.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 93
Le prix moyen est de 4 100 €/m² pour un appartement. C'est le département le plus abordable de la petite couronne, avec des prix variant de 2 500 € à Sevran à plus de 7 000 € à Montreuil ou Saint-Ouen.
Saint-Denis, Saint-Ouen et L'Île-Saint-Denis sont les grands gagnants avec le Village Olympique transformé en logements, le nouveau centre aquatique et la rénovation des infrastructures urbaines.
Le 93 est idéal pour les petits budgets. Des villes comme Aulnay-sous-Bois, Sevran ou Drancy offrent encore des prix inférieurs à 3 500 €/m² tout en ayant un fort potentiel d'appréciation grâce au futur métro.
Il est majeur. La ligne 15 va connecter le sud et l'ouest, tandis que la ligne 16 va désenclaver tout l'est du département (Montfermeil, Sevran, Aulnay), promettant des plus-values importantes à moyen terme.