Quel est le prix au m² dans le Val-d'Oise en 2025 ?
En janvier 2025, le prix moyen au mètre carré dans le Val-d'Oise s'établit à 3 220 € pour un appartement et 3 510 € pour une maison. Le marché est en phase de correction (-2.5% sur un an) après les fortes hausses post-Covid.
Les disparités géographiques sont considérables : de 2 200 €/m² à Sarcelles à plus de 5 500 €/m² à Enghien-les-Bains, soit un écart de facteur 2.5. La Vallée de Montmorency résiste mieux que le secteur Roissy.
📊 Données clés du marché du Val-d'Oise
🏖️ Enghien-les-Bains : la perle du Val-d'Oise
Unique ville thermale et de jeux en Île-de-France, Enghien-les-Bains offre un cadre de vie exceptionnel autour de son lac. C'est la commune la plus chère du département, une vraie valeur refuge.
Prix m² par ville dans le Val-d'Oise
| Ville (95) | Prix m² Appart. | Prix m² Maison | Tendance | Délai |
|---|---|---|---|---|
| Enghien-les-Bains 🏖️ PREMIUM | 5 500 € | 6 500 € | -3% | 65 j |
| Montmorency 🌲 PREMIUM | 4 200 € | 4 800 € | -2.5% | 70 j |
| Andilly | 4 000 € | 4 800 € | -1.5% | 80 j |
| Margency | 3 900 € | 4 500 € | -2% | 78 j |
| Ermont | 3 800 € | 4 200 € | -2% | 70 j |
| Saint-Gratien | 3 800 € | 4 200 € | -2% | 70 j |
| Saint-Leu-la-Forêt | 3 800 € | 4 200 € | -1.5% | 75 j |
| Soisy-sous-Montmorency | 3 800 € | 4 200 € | -2% | 72 j |
| La Frette-sur-Seine | 3 600 € | 4 000 € | -1.5% | 80 j |
| Eaubonne | 3 600 € | 4 000 € | -2% | 72 j |
| Deuil-la-Barre | 3 600 € | 4 000 € | -2% | 72 j |
| L'Isle-Adam | 3 500 € | 4 000 € | 0% | 100 j |
| Franconville | 3 400 € | 3 700 € | -1% | 75 j |
| Cormeilles-en-Parisis | 3 400 € | 3 800 € | -1.5% | 78 j |
| Sannois | 3 400 € | 3 800 € | -1.5% | 75 j |
| Pontoise | 3 300 € | 3 800 € | -1.5% | 78 j |
| Cergy | 3 200 € | 3 600 € | -2% | 80 j |
| Écouen | 3 200 € | 3 800 € | -1% | 82 j |
| Herblay-sur-Seine | 3 200 € | 3 600 € | -2% | 80 j |
| Bezons | 3 000 € | 3 500 € | -1.5% | 82 j |
| Argenteuil | 2 900 € | 3 400 € | -1% | 85 j |
| Gonesse | 2 500 € | 2 900 € | +1% | 90 j |
| Villiers-le-Bel | 2 400 € | 2 900 € | -0.5% | 90 j |
| Garges-lès-Gonesse | 2 300 € | 2 800 € | 0% | 92 j |
| Sarcelles | 2 200 € | 2 700 € | 0% | 95 j |
Les 6 secteurs du Val-d'Oise décryptés
Le Val-d'Oise se divise en six zones aux caractéristiques très différentes. Du secteur premium de la Vallée de Montmorency au Vexin rural, chaque zone répond à des profils d'acheteurs distincts.
Vallée de Montmorency (Premium)
Secteur le plus prisé du 95, prolongement naturel du 92. Forêt de Montmorency (2 200 ha), lac d'Enghien, cadre verdoyant exceptionnel.
Argenteuil - Bezons
Communes populaires en mutation. Proximité Paris/La Défense, tramway T2, projets ANRU. Potentiel de revalorisation important.
Roissy Pays de France
Secteur économique majeur autour de Roissy-CDG (90 000 emplois). Prix très accessibles mais nuisances aériennes. GPE ligne 17 (futur).
Cergy-Pontoise
Ville nouvelle, pôle universitaire (25 000 étudiants) et économique. RER A terminus, préfecture, base de loisirs.
Plaine de France
Zone résidentielle centrale, pavillonnaire dominante. Transilien H/J, prix intermédiaires, cadre familial calme.
Vexin Français
Parc Naturel Régional préservé. Villages de charme (Auvers-sur-Oise, Van Gogh), grandes propriétés, plage de L'Isle-Adam.
Impact de Roissy-CDG et du Grand Paris Express
L'aéroport Roissy-CDG, avec 90 000 emplois directs, est un pilier de l'économie du 95. Le Grand Paris Express (ligne 17 Nord) promet de désenclaver le nord-est du département, avec des gares à Gonesse et Roissy (2030+).
Nuisances aériennes : décote importante
Les communes situées sous les couloirs aériens de Roissy subissent une décote de -10% à -20% sur les prix immobiliers. Vérifiez le plan de gêne sonore avant d'acheter à Goussainville, Roissy-en-France ou Gonesse.
🚇 Grand Paris Express Ligne 17 Nord
Grand Paris Express - Ligne 17 Nord
Métro automatique reliant Saint-Denis Pleyel à Roissy CDG puis Le Mesnil-Amelot. Desserte du Triangle de Gonesse. Désenclavement majeur du nord-est du 95.
Triangle de Gonesse (Projet révisé)
Ancien projet EuropaCity abandonné. Nouveau projet plus modeste : activités économiques, espaces verts, quelques logements.
Rénovation urbaine ANRU
Programmes de rénovation des quartiers prioritaires : Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Villiers-le-Bel, Argenteuil. Amélioration progressive.
ZAC Gare d'Argenteuil
Requalification du quartier de la gare : 800 logements, commerces, bureaux, parc. Transformation du centre-ville.
Investir dans le Val-d'Oise : où et comment ?
Le Val-d'Oise offre deux stratégies d'investissement très différentes : recherche de rendement élevé (6-8%) dans les zones populaires, ou investissement patrimonial sécurisé (3.5-4.5%) dans la Vallée de Montmorency et le Vexin.
Investissement rendement
Argenteuil
6-7%T2-T3 proche gare ou futur T2. Jeunes actifs travaillant à La Défense. Projets ANRU, ZAC Gare en cours.
Cergy (Préfecture)
5.5-6.5%T1-T2 proche RER A ou université. 25 000 étudiants à CY Cergy Paris Université. Demande locative constante.
Sarcelles
7-8%T3-T4 pour familles, copropriétés bien entretenues. Salariés de Roissy. Rénovation ANRU en cours.
Garges-lès-Gonesse
7-8%T2-T3, anticipation sur la ligne 17 (Triangle de Gonesse). Prix très bas, fort levier potentiel.
Investissement patrimonial
Enghien-les-Bains
3.5-4%Appartements standing vue lac, maisons bourgeoises. Cadres supérieurs, retraités aisés. Valeur refuge unique en IDF.
Montmorency
3.5-4%Maisons bourgeoises avec jardin, appartements de charme. Familles CSP+ attachées au patrimoine.
L'Isle-Adam
4-4.5%Maisons de caractère bords d'Oise. Plus grande plage d'eau douce d'IDF. Cadre exceptionnel.
Auvers-sur-Oise
4-4.5%Maisons de village rénovées, ateliers d'artistes. Village de Van Gogh, patrimoine unique. Location saisonnière possible.
Loyers moyens dans le 95
Studio
450 €/mois en moyenne
T2
650 €/mois en moyenne
T3
800 €/mois en moyenne
Maison
1 200 €/mois en moyenne
Vivre dans le Val-d'Oise : entre ville, forêts et campagne
Le Val-d'Oise offre une qualité de vie remarquable pour qui sait choisir son lieu de vie. Forêt de Montmorency, lac d'Enghien, plage de L'Isle-Adam, Parc du Vexin... Le département combine nature préservée et accessibilité Paris.
Espaces verts exceptionnels
Forêt de Montmorency (2 200 ha), PNR Vexin (71 000 ha), Lac d'Enghien, Plage de L'Isle-Adam, Base de loisirs de Cergy.
Pôle universitaire
CY Cergy Paris Université (25 000 étudiants), ESSEC Business School, ENSEA, grandes écoles.
Maillage hospitalier
CH René-Dubos (Pontoise), CH Simone Veil (Eaubonne), CH Argenteuil, CH Gonesse.
Culture & patrimoine
Maison de Van Gogh (Auvers), Château d'Écouen (Renaissance), Abbaye de Royaumont, Casino d'Enghien.
Forêt de Montmorency : 2 200 ha de poumon vert
Deuxième massif forestier d'Île-de-France, la forêt de Montmorency valorise toutes les communes environnantes. Randonnées, VTT, calme absolu à 25 min de Paris. Un atout majeur pour les familles.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 95
Le prix moyen au m² dans le Val-d'Oise est de 3 220 € pour un appartement et 3 510 € pour une maison en janvier 2025. Les écarts sont considérables : de 2 200 €/m² à Sarcelles à plus de 5 500 €/m² à Enghien-les-Bains.
Les communes les plus chères sont Enghien-les-Bains (5 500 €/m²), Montmorency (4 200 €/m²), Andilly (4 000 €/m²), L'Isle-Adam (3 500 €/m²) et les communes de la Vallée de Montmorency (Soisy, Eaubonne, Saint-Gratien...).
Oui, pour deux stratégies : 1) Rendement élevé (6-8%) dans les communes populaires en mutation (Argenteuil, Cergy) ou très accessibles (Sarcelles, Garges), avec un risque plus élevé. 2) Investissement patrimonial sécurisé dans la Vallée de Montmorency ou le Vexin (3.5-4.5%), pour une plus-value à long terme.
Double impact : positif par les 90 000 emplois qui génèrent une demande locative solide. Négatif par les nuisances aériennes constantes, qui entraînent une décote de -10% à -20% sur les prix des logements dans les zones les plus exposées (Goussainville, Roissy, une partie de Gonesse).
Les communes les plus accessibles sont Sarcelles (2 200 €/m²), Garges-lès-Gonesse (2 300 €/m²), Villiers-le-Bel (2 400 €/m²), Goussainville (2 400 €/m²). Ces communes offrent un prix d'entrée très bas en IDF mais sont confrontées à des défis en termes d'image.