Quel est le prix au m² en Essonne en 2025 ?
En janvier 2025, le prix moyen au mètre carré en Essonne s'établit à 3 150 € pour un appartement et 3 450 € pour une maison. Ces moyennes masquent des écarts considérables : comptez plus de 5 000 €/m² à Massy ou Palaiseau, contre moins de 2 500 €/m² à Étampes ou Dourdan.
Le marché essonnien traverse une phase de correction modérée après les fortes hausses post-Covid. La remontée des taux de crédit a refroidi la demande, particulièrement chez les primo-accédants. Cependant, les fondamentaux du département restent solides grâce à la proximité avec Paris et au développement économique du pôle Paris-Saclay.
📊 Données clés du marché essonnien
Prix m² par ville en Essonne
Voici les prix moyens constatés dans les principales communes du département, basés sur les transactions DVF 2024 :
| Ville (91) | Prix m² Appart. | Prix m² Maison | Tendance | Délai vente |
|---|---|---|---|---|
| Massy | 5 000 € | 5 500 € | -1.5% | 65 jours |
| Palaiseau | 5 000 € | 5 500 € | -0.5% | 60 jours |
| Orsay | 5 200 € | 6 000 € | -0.8% | 55 jours |
| Gif-sur-Yvette | 5 100 € | 5 900 € | -0.7% | 58 jours |
| Les Ulis | 3 800 € | 4 200 € | -1% | 70 jours |
| Savigny-sur-Orge | 3 600 € | 4 000 € | -0.8% | 75 jours |
| Sainte-Geneviève-des-Bois | 3 300 € | 3 700 € | -0.6% | 80 jours |
| Brétigny-sur-Orge | 3 000 € | 3 500 € | -0.5% | 82 jours |
| Évry-Courcouronnes | 2 600 € | 3 000 € | +0.5% | 90 jours |
| Corbeil-Essonnes | 2 400 € | 2 800 € | +0.8% | 95 jours |
| Étampes | 2 100 € | 2 400 € | +1.8% | 85 jours |
| Dourdan | 2 300 € | 2 600 € | +1.5% | 88 jours |
Sources : Données DVF 2024, analyses MeilleursAgents et SeLoger. Prix médians constatés.
Les secteurs les plus recherchés en Essonne
L'Essonne se divise en quatre grandes zones aux caractéristiques bien distinctes. Chacune répond à des profils d'acheteurs différents, avec des écarts de prix pouvant atteindre 3 000 €/m² entre le nord et le sud du département.
Nord Essonne (Plateau de Saclay)
Zone la plus dynamique et la plus chère du département, cœur du pôle scientifique Paris-Saclay. Forte concentration d'emplois qualifiés, écoles prestigieuses (Polytechnique, CentraleSupélec) et excellente accessibilité vers Paris.
Centre Essonne (Vallée de l'Orge)
Zone résidentielle équilibrée, bien desservie par le RER C/D. Bon compromis entre accessibilité à Paris, prix raisonnables et cadre de vie agréable le long des rivières.
Est Essonne (Évry-Corbeil-Sénart)
Ville nouvelle en mutation, marquée par d'importants projets de renouvellement urbain. Marché très accessible, attractif pour les primo-accédants et investisseurs.
Sud Essonne (Rural)
Zone rurale et semi-rurale, habitat individuel dominant, villages préservés. Valorisée par le développement du télétravail. Idéale pour les familles cherchant espace et nature.
Impact du Grand Paris Express sur l'immobilier essonnien
La ligne 18 du Grand Paris Express, dont la mise en service est prévue à partir de 2026, est le projet structurant pour l'immobilier essonnien. Elle reliera Orly à Versailles en desservant les villes-cœurs du plateau de Saclay.
🚇 Ligne 18 : les gares en Essonne
L'effet d'anticipation est déjà partiellement intégré dans les prix, mais une hausse supplémentaire de 10 à 20% est attendue à l'ouverture des gares dans un rayon de 800 mètres. C'est une opportunité majeure d'investissement en anticipation.
Campus Paris-Saclay (Phase 2)
Achèvement du plus grand campus scientifique d'Europe, regroupant 15% de la recherche française. Construction de nouveaux bâtiments, logements étudiants et équipements.
Renouvellement urbain Grigny-Viry (NPNRU)
Démolition-reconstruction et réhabilitation lourde des grands ensembles emblématiques. Création de nouveaux quartiers mixtes avec amélioration du cadre de vie.
ZAC Évry Centre-Ville / Cœur d'Agglo
Transformation du centre-ville de la préfecture : démolition de la dalle, nouvel espace public, logements, commerces et équipements culturels.
Investir en Essonne : où et comment ?
L'Essonne offre un panel d'opportunités adaptées à différents profils d'investisseurs. Les rendements locatifs varient de 4% (zones premium pour un placement patrimonial sécurisé) à 7-8% (Est du département pour de la rentabilité).
Évry-Courcouronnes
6.5-7.5%T2-T3 récents pour étudiants (Université d'Évry) et jeunes actifs. Demande locative soutenue grâce au siège Carrefour et au CH Sud-Francilien.
Corbeil-Essonnes
6-7%T2-T3 proches gare RER D ou centre-ville. Personnels du CHSF et jeunes actifs. Projets de renouvellement urbain en cours.
Massy
4-4.5%T2-T3 proche gare RER B/TGV. Cadres et ingénieurs travaillant à Paris ou Saclay. Demande locative très forte, valorisation assurée.
Palaiseau / Orsay
3.5-4.5%Studios et T2 pour étudiants de Polytechnique et doctorants. Clientèle haut de gamme, effet Ligne 18 en bonus.
Dispositifs fiscaux disponibles
Pinel
Zone A (nord) et B1 (centre). Plafonds : 13,56 €/m² (A) et 10,93 €/m² (B1).
Denormandie
Corbeil, Étampes, Grigny, Dourdan. Rénovation de l'ancien dans les centres-bourgs.
LMNP
Idéal pour la location meublée étudiante autour du campus Paris-Saclay.
Comment est calculée l'estimation de votre bien dans l'Essonne ?
Notre méthode d'estimation s'appuie sur une analyse multicritères qui prend en compte les spécificités du marché essonnien :
Localisation précise
Prix au m² de la commune, du quartier, et de la rue. Proximité des transports (RER, GPE), écoles et commerces.
Caractéristiques du bien
Surface, nombre de pièces, étage, ascenseur, exposition, extérieurs (balcon, jardin), parking.
Performance énergétique
Le DPE impacte fortement le prix : -15% à -25% pour les passoires thermiques (F/G).
État et travaux
État général, travaux récents, année de construction, qualité des matériaux et finitions.
Notre estimation en ligne vous donne une fourchette de prix indicative. Pour une évaluation définitive et un accompagnement personnalisé, nos experts locaux peuvent effectuer une visite gratuite de votre bien.
Questions fréquentes sur l'immobilier en Essonne
Le prix moyen au m² en Essonne est de 3 150 € pour un appartement et 3 450 € pour une maison en janvier 2025. Ces moyennes cachent de fortes disparités : de 2 000 €/m² dans le sud rural à plus de 5 500 €/m² dans le secteur Massy-Palaiseau.
Les communes les plus chères sont Massy, Palaiseau, Orsay et Gif-sur-Yvette, avec des prix médians dépassant 5 000 €/m². Ces villes bénéficient de la proximité du plateau de Saclay, d'excellentes dessertes RER et de l'arrivée imminente de la ligne 18 du Grand Paris Express.
Oui, l'Essonne offre d'excellentes opportunités d'investissement adaptées à différents profils. Les rendements locatifs varient de 4% (zones premium du Nord pour un investissement patrimonial sécurisé) à 7-8% (Évry, Corbeil pour de la rentabilité). Les projets d'infrastructure (Ligne 18 GPE) créent des dynamiques de valorisation à moyen terme.
Trois projets majeurs transforment l'Essonne : 1) La ligne 18 du Grand Paris Express (2026-2030), qui va désenclaver et revaloriser le plateau de Saclay. 2) Le campus Paris-Saclay, plus grand pôle scientifique européen, qui génère une demande locative massive. 3) Les programmes de rénovation urbaine (NPNRU) à Grigny, Corbeil et Évry.
Les communes les plus accessibles sont Grigny (à partir de 1 800 €/m²), Corbeil-Essonnes (à partir de 2 000 €/m²), Évry-Courcouronnes (à partir de 2 200 €/m²) et les villages du sud comme Étampes ou Dourdan (autour de 2 000-2 300 €/m²). Attention toutefois aux fortes disparités entre quartiers.